Lãi suất ngân hàng luôn là công cụ đắc lực của bất kì chính phủ nào trong việc kiểm soát nền kinh tế, trong đó không ngoại trừ quốc gia Việt Nam của chúng ta. Tùy vào diễn biến theo chu kỳ của nền kinh tế, Ngân hàng nhà nước sẽ điều chỉnh mức lãi suất huy động vốn, lãi suất cho vay cho phù hợp để đảm bảo cân bằng kinh tế.
Cụ thể, thời gian gần đây Ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh tăng mức lãi suất huy động vốn lên tới 9-10%/năm với kì hạn 1 năm, đồng thời tăng mức lãi suất cho vay. Điều này sẽ giúp chúng ta ổn định được nền kinh tế vĩ mô, kìm hãm sự lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Việc điều chỉnh lãi suất sẽ tác động trực tiếp tới nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư, sự thay đổi điểm đến của dòng tiền. Riêng trong lĩnh vực bất động sản, yếu tố lãi suất ngân hàng sẽ ảnh hưởng tới nguồn Cung – Cầu của thị trường.
Trước khi đưa ra nhận định cho câu hỏi “Bất động sản liệu đã chạm đáy chưa ?”, chúng ta cùng phân tích về quy luật Cung – Cầu trong thời điểm hiện tại và trong tương lai gần để có được bức tranh tổng quát nhất về thị trường Bất động sản.
Nguồn cầu
Dựa vào nhu cầu khai thác & sử dụng, chúng ta tạm chia nguồn Cầu thành 2 nhóm nhỏ : Mua để ở và Mua để kinh doanh.
I.Mua để ở : Nhóm này ta sẽ chia thành 2 nhóm đối tượng nhỏ hơn nữa, đó là nhóm mua ở có khả năng trả luôn và nhóm mua ở nhưng phải vay Ngân hàng.
1.Nhóm không phải vay Ngân hàng : Đây là nhóm đối tượng nắm thế chủ động nhiều hơn do có lượng tiền tích trữ từ trước.
Ở đây ta sẽ xét một ví dụ cụ thể : Một bất động sản tại thành phố Hải Phòng có giá trị khoảng 10 tỷ hiện đang khai thác cho thuê với mức giá khoảng $1250/tháng (khoảng 31tr) sau khi trừ các chi phí vận hành và khấu hao, tức là tỉ suất lợi nhuận đạt khoảng 3.72%.
Như vậy, nếu không thật sự cần nơi ở mới một cách quá gấp thì nhóm này hoàn toàn có thể gửi Ngân hàng với mức lãi suất khoảng 10%, mức lãi suất này có thể vừa chi trả được tiền thuê nhà, vừa có lợi nhuận dư ra => Nhóm này sẽ ít có nhu cầu trong thời điểm này
2.Nhóm phải vay Ngân hàng : Nhóm đối tượng này sẽ gặp khó khăn hơn khi mua nhà tại thời điểm này, do Ngân hàng nhà nước vừa tăng lãi suất cho vay lên cao, đồng thời siết room tín dụng rất mạnh làm cho khả năng được duyệt khoản vay cũng là một vấn đề lớn.
Nếu cùng tiền lãi đó khi vay Ngân hàng, họ hoàn toàn có thể dùng tiền lãi đó để thuê nhà mà vẫn rẻ hơn, đặc biệt không bị dắt khoảng 25-30% (tùy dự án) vốn ban đầu.
=>Nhóm này cũng sẽ ít nhu cầu.
II.Mua để kinh doanh : Tại nhóm này ta cũng sẽ chia thành 2 nhóm nhỏ với cùng mục đích kinh doanh, đầu tư nhưng một nhóm sẽ dùng đòn bẩy Ngân hàng và một nhóm sẽ dùng tiền có sẵn.
1.Nhóm dùng đòn bẩy tài chính : Dễ dàng nhận thấy nhóm đối tượng này hiện đang rất chật vật, khổ sở do thị trường hiện đang mất tính thanh khoản, số tiền lãi mà họ phải chịu tương đối lớn và tạo áp lực tới nhà đầu tư. Chưa kể với những dự án chuẩn bị hết hạn hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc, thì nhà đầu tư còn phải chuẩn bị một số tiền lớn để tất toán lại khoản vay cho Ngân hàng.
Đặc biệt, với tình trạng siết room tín dụng như hiện nay thì khả năng vay thêm để mua là rất khó
=> Nhóm này gần như không có nhu cầu trong thời điểm hiện tại
2.Nhóm có sẵn tiền mặt : Đối tượng đầu tư này sẽ nắm thế chủ động và dễ thở hơn nhiều so với các nhóm khách hàng đã phân tích bên trên.
Lật lại ví dụ đã phân tích về tỉ suất lợi nhuận khi khai thác cho thuê của một bất động sản hiện đang đạt khoảng 4%/năm. Trong khi lãi suất Ngân hàng đã là 10% thì con số 4% quả thực không mấy hấp dẫn tại thời điểm này.
Cần phải khẳng định trong thực tế, người ta không dựa hoàn toàn vào việc khai thác dòng tiền từ bất động sản, mà còn kỳ vọng vào sự tăng giá của bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên nó chỉ đúng trong trường hợp bất động sản đang đi lên. Thực tế thị trường đang có dấu hiệu đi xuống
=> Nhóm đối tượng này có thể có nhu cầu nhưng cũng sẽ không quá vội vàng xuống tiền.
Nói tóm lại, trong tình hình thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế vĩ mô nói chung đang có nhiều biến động thì nhu cầu mua bất động sản đã và đang bị hạn chế rất nhiều. Sản phẩm có thể bán được thời điểm này phần lớn sẽ là những bất động sản mang lại giá trị thực, tài sản thực cho khách hàng. Ví dụ khách hàng có nhu cầu mua Chung cư, Biệt thự để ở nhưng không bị áp lực về tài chính, hoặc có vay Ngân hàng nhưng mức income vẫn đảm bảo trả được lãi và gốc khi hết thời hạn ân hạn nợ gốc.
Xem thêm : Mở bán chung cư Sentosa Hải Phòng giá chỉ từ 3xtr/m2
Nguồn Cung
Với nguồn cung về sản phẩm bất động sản, chúng ta cũng sẽ chia thành 3 nguồn cung phổ biến nhất gồm : Chủ đầu tư lớn, Nhóm đầu tư & đầu cơ nhỏ lẻ và Nhóm đã có bất động sản, đang muốn bán lại.
1.Chủ đầu tư lớn : Đây là nguồn Cung có tỷ lệ hàng hóa dồi dào nhất, nhưng hiện đang khó khăn trong việc tiếp cận được với nguồn vốn vay hoặc lãi suất vay rất lớn. Nếu chủ đầu tư không có thực lực sẽ rơi vào hoàn cảnh khó khăn, phải liên tục xả hàng thu hồi vốn, hoặc tăng chính sách, khuyến mãi, hạ giá sản phẩm…dẫn tới giá Bất động sản sẽ đi xuống
Với những chủ đầu tư mạnh như Vinhomes, họ vẫn tích cực hoàn thiện sản phẩm để mở bán thu hồi vốn. Thậm chí tại Hải Phòng, chủ đầu tư Agape Holding còn mở bán mới dự án Chung cư Sentosa tại thành phố Cảng. Điều này tương đối dễ hiểu vì với sản phẩm Chung cư giá rẻ, phục vụ nhu cầu thật thì vẫn có thể được hấp thụ với một tỉ lệ chấp nhận được.
2.Nhà đầu tư & đầu cơ nhỏ lẻ
Nhóm đối tượng này đa số dùng đòn bẩy tài chính, mà hiện tại mức lãi suất đang rất cao và có xu hướng còn tăng nữa. Thẳng thắn nhìn nhận nhóm này đang “hấp hối” và khi lãi suất đạt tới một mức nào đó, cộng hưởng với áp lực phải trả tiền gốc thì nhóm này sẽ nhanh chóng phải bán tháo, cắt lỗ, làm giá bất động sản tiếp tục giảm sâu.
3.Nhóm có sẵn bất động sản muốn bán : Nhóm này sẽ nhàn nhất, nhưng cũng sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều bởi tâm lý “nếu không bán ngay thì giá bất động sản sẽ còn giảm nữa”. Như vậy cũng sẽ có một phần gia chủ muốn thanh khoản ngay để tái cơ cấu tài sản. Với những đối tượng không có nhu cầu cần tiền gấp thì có thể thoải mái hơn để chờ đợi thị trường hồi phục.
Dựa vào những phân tích như trên, có thể thấy nguồn Cung đang nhiều hơn nguồn Cầu, kết hợp với việc điều chỉnh lãi suất từ Ngân hàng nhà nước, dẫn tới giá bất động sản trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục giảm. Yếu tố quan trọng nhất chính là mức tăng lãi suất huy động vốn và tăng lãi suất cho vay, khiến dòng tiền bị hút về Ngân hàng.
Việc đưa ra lời khuyên “có nên bắt đáy thời điểm này hay không” kỳ thực rất khó trả lời chính xác, bởi còn tùy vào nhiều yếu tố và đặc biệt là thực lực của từng nhà đầu tư. Tuy nhiên có thể tạm khẳng định, chừng nào mức lãi suất Ngân hàng còn tăng thì giá bất động sản sẽ vẫn còn giảm. Từ những nhận định trên, hy vọng các nhà đầu tư sẽ có quyết định sáng suốt khi lựa chọn sản phẩm và thời điểm để xuống tiền.
Bình luận: